Sie müssen gemeinsam eine Immobilie verkaufen?
Wir sagen, worauf es ankommt, und wie sich Streit vermeiden lässt
Eine Immobilie zu verkaufen, ist keine leichte Angelegenheit. Besonders heikel kann es werden, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind. Das können:
• Paare sein, die sich trennen,
• Kinder, die eine Erbengemeinschaft bilden, oder
• Investoren, die gemeinsam in ein Objekt investiert haben.
Wir schauen uns diese drei Fälle an und geben Ihnen die wichtigsten Infos und Tipps dazu.
1. Scheidungsfall
Kommt es bei Ehepaaren zur Trennung, steht oft auch die gemeinsame Immobilie auf dem Spiel. Dies ist der Fall, wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind. Hier müssen dann grundsätzlich beide dem Verkauf zustimmen und auch den notariellen Kaufvertrag mit den neuen Eigentümern unterzeichnen. Mein Tipp: Um Streit vorzubeugen, sollten Sie die Immobilie realistisch bewerten lassen. Und zwar von einer neutralen, fachkompetenten Person, die nicht in den grundsätzlichen Konflikt involviert ist. Wichtig ist auch, frühzeitig gemeinsam mit der Bank zu sprechen, wenn es ein gemeinsames Darlehen gibt.
Beachten Sie auch weitere Aspekte:
- Nur ein Ehepartner ist Eigentümer? Dann gibt es gegebenenfalls Besonderheiten wie die Zustimmungspflicht. Und bei einer Scheidung kommen zusätzliche familienrechtliche Fragen hinzu.
- Keine Einigung möglich? Dann droht eine Teilungsversteigerung. Vermeiden Sie dies möglichst, da es wirtschaftlich die ungünstigere Lösung ist.
Alle Finanzen rund ums Haus: Idealerweise planen Sie trotz Trennung oder Scheidung alle vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen gemeinsam. Lassen Sie sich von neutralen Personen beraten und begleiten.
2. Erbengemeinschaft
Auch bei einer geerbten Immobilie ist die Situation häufig konfliktbeladen. Die Erben, oft die Kinder der verstorbenen Eltern, bilden grundsätzlich eine Erbengemeinschaft. Das heißt: die Immobilie gehört ihnen nicht einfach jeweils zu einem frei verfügbaren Bruchteil. Und deshalb müssen für den Verkauf der gesamten Immobilie grundsätzlich alle Miterben mitwirken. Ein einzelner Erbe kann nicht einfach „seinen Anteil an der Immobilie“ an einen beliebigen Käufer verkaufen. Mein Tipp bei Konflikten innerhalb der Gemeinschaft: Der einzelne Erbe kann unter bestimmten Voraussetzungen seinen Erbteil an die gesamte Erbengemeinschaft übertragen. So können Streitereien einzelner umgangen werden.
Klären Sie auf jeden Fall vorher genau, wer tatsächlich Erbe der Immobilie ist.
Was ich als Erbengemeinschaft noch beachten muss:
- Wer ist aktuell im Grundbuch eingetragen?
- Bestehen noch Grundschulden oder Darlehen?
- Wie wird der Verkaufserlös verteilt?
- Wer muss welche Steuer zahlen?
- Ist die Immobilie vermietet?
- Wer soll mit dem Verkauf betreut werden?
3. Mehrere Miteigentümer
Ein weiterer Fall betrifft Immobilien, die mehrere Miteigentümer haben. Hierbei sind es oft Investoren, die mit Gewinn verkaufen wollen. Grundsätzlich müssen dann alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Geprüft werden muss vorab, ob und welche Vereinbarung es bei der Verteilung des Verkaufserlöses gibt. Gibt es eine Miteigentümervereinbarung? Darin sind zum Beispiel Vorkaufsrechte, Entscheidungsregeln oder Regelungen für einen Verkauf enthalten.
Wichtig ist in diesem Fall auch die Frage, wann die Immobilie verkauft werden soll. Und das führt oft zu Konflikten. Denn anders als bei Scheidungen oder Erbfällen steht hier in der Regel der gewünschte Gewinn im Vordergrund. Lesen Sie hier mehr dazu, wann der richtige Zeitpunkt zum Verkauf einer Immobilie ist.
Was in allen Fällen vor einem Immobilienverkauf geprüft werden sollte:
- Wer ist Eigentümer und mit welchen Anteilen?
- Welche Ehe-, Erb-, Gesellschafts- oder Miteigentümervereinbarungen gibt es?
- Welche Darlehen, Grundschulden und Ablösebedingungen bestehen?
- Wer darf verkaufen, wer entscheidet über Angebote und wie wird der Erlös verteilt?
- Wer wickelt den Verkauf ab?
Egal in welcher Situation Sie sind: Ich berate Sie immer persönlich, neutral und empathisch! Sprechen Sie mich gern an, wenn Sie eine Immobilie verkaufen müssen oder wollen, bei der Sie Teileigentümer sind. Es gibt immer eine Lösung!